La teva hipoteca
On van els teus diners
I si els tipus es mouen?
Amortització anticipada
Amortitzar o invertir?
Quadre d'amortització
Aquesta calculadora és la part fàcil
La difícil és encaixar la hipoteca amb la resta: fons d'emergència, inversió, jubilació i impostos. Comença pel test de salut financera — 2 minuts, gratuït i sense compromís.
Fes el test de salut financera →Preguntes freqüents
Què és millor: reduir quota o reduir termini?
Reduir el termini estalvia molts més interessos, perquè el capital deixa de generar interès durant tots els mesos que t'estalvies. Reduir la quota allibera flux de caixa mensual però manté el préstec viu fins al final. Amb el mateix import amortitzat, reduir termini sol estalviar entre dues i tres vegades més interessos. Si vas just de tresoreria, però, reduir quota compra tranquil·litat — i això també val diners.
Quina comissió em poden cobrar per amortitzar anticipadament?
La Llei 5/2019 fixa màxims: a tipus fix, 2% del capital reemborsat durant els 10 primers anys i 1,5% després. A tipus variable, l'entitat tria en el moment de signar entre 0,25% durant els 3 primers anys o 0,15% durant els 5 primers; passat aquest període, zero. Si passes de variable a fix, el límit és del 0,05% els 3 primers anys. En tots els casos la comissió no pot superar la pèrdua financera real del prestador, i moltes hipoteques no en cobren cap. Mira la teva escriptura abans de suposar res.
És millor amortitzar o invertir els diners?
Amortitzar és un rendiment segur, immediat i lliure d'impostos exactament igual al tipus de la teva hipoteca. Invertir ha de superar aquest tipus després de l'IRPF de la base de l'estalvi (19% a 30%) i del cost del producte, i a canvi assumeixes risc de mercat i volatilitat. La pestanya "Amortitzar o invertir" et calcula el break-even: la rendibilitat bruta mínima que hauries d'obtenir per compensar. Per sota d'aquest número, amortitzar guanya sense assumir cap risc.
Per què a la meitat de la hipoteca encara dec més del 60%?
Pel sistema francès de quota constant. Els primers anys la major part de la quota són interessos i molt poc capital; l'amortització s'accelera al final. És matemàtica, no una trampa del banc. La conseqüència pràctica sí que és important: les amortitzacions anticipades dels primers anys són molt més rendibles que les dels últims.
Vaig comprar abans de 2013 i em dedueixo l'habitatge. Canvia alguna cosa?
Molt. La deducció estatal per inversió en habitatge habitual et permet deduir el 15% sobre una base màxima de 9.040 € anuals — fins a 1.356 € l'any. La base inclou el capital amortitzat, els interessos i les amortitzacions anticipades. Si la teva quota anual no arriba als 9.040 €, amortitzar just la diferència cada any et surt pràcticament gratis. En canvi, una amortització gran de cop supera el topall en un sol any i et fa perdre anys futurs de deducció. Marca la casella corresponent i la calculadora ho té en compte.